Реконструкция дома или новое строительство. Почему перестроить иногда дороже, чем построить заново
Этот вопрос особенно актуален для тех людей, жилье которых успело основательно обветшать – кое-где начала подтекать крыша, подгнили полы, потрескались стены, подсел фундамент, и т.д. В домах, которым больше 60 лет, часто появляются проблемы с перекрытиями, особенно на первом этаже. Хотя раньше люди старались строить на совесть, иногда встречаются такие дома, что возникает вопрос: как он простоял до этого времени, и что с ним делать?
Перестраивать старый дом или строить новый?
Принято думать, что дешевле купить старый дом, сделать в нем капитальный ремонт и жить, чем строить дом с нуля. Рациональное зерно в этом, конечно, есть. Однако, собираясь перестраивать и ремонтировать старый дом, будьте готовы к массе «сюрпризов» и непредвиденных затрат, описать которые в рамках одной статьи невозможно – для этого понадобится целый отдельный сайт. Важно одно – для реконструкции старого дома нужны деньги и время. И того и другого понадобится много.
Не все работы по перестройке и реконструкции можно сделать своими руками – возможно, придется обращаться за помощью к профессиональным строителям.
В первую очередь следует оценить состояние фундамента и несущих стен. Для объективной оценки нужно обязательно пригласить специалиста. Как показывает практика, примерно в 80% случаев эти элементы требуют укрепления или полного демонтажа. Укреплять фундамент и стены, особенно несущие – работа тяжелая, требующая опыта и знаний. Своими силами получится обойтись не у всех.
Следующий момент – оценка состояния кровли. Впрочем, в подавляющем количестве случаев ее переделывают, так как планировку старых домов подгоняют под свои нужды – что-то достраивают, что-то сносят. Полный демонтаж старой крыши времени много не займет, все разобрать можно и своими руками, правда, нужно заранее придумать, что делать с мусором, чтобы не мешал.
Дальше можно приступать к окнам и дверям. Как правило, необходим их полный демонтаж с последующей заменой. Только после этого можно приступать к внутренним работам, коих тоже будет немало – это и демонтаж старого, установка нового отопления, водопровода, полов, перегородок, и т.д.
Таким образом, перестроить старый дом и подогнать его под свои требования можно, но в любом случае предстоят серьезные затраты времени и денег. При этом нет никакой гарантии, что крепкий на первый взгляд фундамент через лет пять не даст усадку, не треснет несущая стена, и т.д. В таких случаях не избежать дополнительных затрат.
В целом, большинство профессиональных строителей считают, что быстрее, дешевле и надежнее построить новый дом, чем реконструировать и перестраивать старый.
Реконструкция старого дома. Составление проекта реконструкции
Поскольку реконструкция старого дома подразумевает комплексную перестройку, часто связанную с изменением геометрических размеров строения, ее логично доверить компании, имеющей опыт работы с подобными объектами. Каждый дом имеет свои особенности, оценить которые смогут только профессионалы.
Комплексная перестройка дачного дома требует внимания к деталям Источник project-home.ru
Если заказчик хочет надстроить этаж, специалисты определят, выдержит ли нагрузку фундамент и не будет ли его усиление слишком дорогим и малоэффективным. Изменений потребует и планировка первого этажа, где необходимо будет расположить лестницу.
Компанией разрабатывается проектная документация с учетом особенностей дома, пожарных и санитарных норм. Окончательный вариант требует согласования в соответствующих инстанциях.
Этапы работ при реконструкции
Заказчик звонит или приходит лично в офис, договаривается о выезде технического специалиста на участок, 15-20 минут.
Составление технического проекта и сметы на реконструкцию (с учетом стоимости материалов), закупка стройматериалов, 7-10 дней.
Подготовка договора подряда, 1-2 дня. В договоре можно прописать поэтапную оплату (каждый этап оплачивается после выполнения).
Подготовка стройплощадки, 3-7 дней.
Выполнение работ (с учетом требований СНиП и правил безопасности), по графику.
Продуманная реконструкция, проведенная по индивидуальному проекту Источник bankfs.ru
Ремонт дачи под ключ: косметический и капитальный – виды, этапы и цены работ
Стоимость реконструкции дачных домов
Многие старые постройки использовались в качестве временных жилищ, поэтому возводились непродуманно, часто без коммуникаций. Когда владельцы решают превратить такой дом в место, где можно жить круглый год, без помощи профильных специалистов не обойтись. Даже если хозяин — человек работящий и умелый, вряд ли он обладает специальными навыками и знаниями. А без них провести реконструкцию с соблюдением всех технологических норм не удастся.
Стоимость отдельных работ при реконструкции (Московский регион):
Выезд на объект с консультацией — 4-5 тыс. руб.
Реконструкция фундамента (работа, материал) 8-9 тыс. руб. за м/п.
Сборка каркаса. Наружные стены — 320-350 руб./м², внутренние стены и перегородки — 300-335 руб./м².
Утепление каркаса и перекрытия, звукоизоляция внутренних стен (толщина 50 мм). 45-55 руб./м².
Обшивка наружной стены (листы ОСП). 180-220 руб./м².
Монтаж инженерных коммуникаций (работа) — 3,5-4 тыс. руб./м.
Капитальный ремонт, внешние отделочные работы Источник bankfs.ru
Некоторые исполнители предлагают свои услуги комплексно. В таком случае цены будут иметь следующий вид:
Косметический ремонт. 2900-3200 руб./м².
Капитальный ремонт. 5700-6500 руб./м².
Евроремонт. 8990-10700 руб./м².
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов?
быстрее. Это бесплатно!
В последние годы стало популярно строить загородные дома для постоянного или сезонного проживания. Многие решают зарегистрировать жилые строения и сталкиваются с рядом проблем. Стесненные своими небольшими габаритами участки не всегда позволяют построить дом с соблюдением необходимых норм. Поэтому и возникает вопрос о том, как узаконить дом с нарушением отступов.
Располагать капитальные постройки необходимо в соответствии с правилами застройки. Они требуют, чтобы дом находился не ближе трех метров от границы с соседним участком. Соответственно, если оба соседа примут нормы во внимание, то между строениями будет необходимое расстояние в шесть метров. Но так поступают далеко не все.
Существует несколько способов поставить на регистрационный учет дом, при строительстве которого не учтены нормы по отступам:
К имеющемуся участку оформить прирезку
В регистрации дома, построенного близко к границе участка, откажут. Такая постройка будет отнесена к самовольной и на нее не может быть оформлено право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Вариантом разрешения ситуации может стать прирезка части близлежащего участка.
Такой участок может оказаться в частной или муниципальной собственности, потому потребуется согласие его владельца. Предварительно необходимо заручиться письменным согласием, затем вызвать кадастрового инженера для формирования новогои подавать документы в Росреестр на исправление кадастровой ошибки.
В результате участок земли станет больше на необходимое количество метров для отступа. Нормы соблюдены — можно зарегистрировать дом.
Перераспределить участки
Второй вариант – придти к договоренности с соседями на увеличение участка в одном месте и соразмерном уменьшении в другом. Тогда общая площадь останется той же, но дом окажется в пределах необходимых норм строительства.
Опять же вызывается кадастровый инженер, который фиксирует новые границы обоих участков. Межевой план после подготовки направляется в Росреестр, где вносятся соответствующие отметки по измененным координатам границ.
Оформить дом, как нежилая постройка
Все строительные нормы актуальны в случаях с жилым домом. Для хозяйственных и нежилых построек нормы отступа от забора составляют 1 метр.
Негативной стороной вопроса станет невозможность оформить в доме постоянную или временную регистрацию (прописку). Если этот вопрос не имеет значения, то можно смело отправлять документы в Росреестр.
Оформить дом по программе «Дачная амнистия»
Для граждан, построивших дома на землях для садоводства, ЛПХ и ИЖС, остается возможность зарегистрировать строение в. Для этого необходимо соблюсти следующие условия:
дата постройки должна быть ранее утверждения и вступления в силу правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования;
параметры дома должны соответствовать нормам индивидуального жилого строения: не выше трех этажей вверх (не более 20 метров выше уровня земли) и для проживания одной семьи.
Тогда происходит регистрация капитального строения в упрощенном порядке, выдается документ о праве собственности.
Нарушен отступ от дороги
Самовольный захват прилегающей территории перед дорогой влечет за собой отказ в регистрации строения. Здесь потребуется уточнить у муниципалитета возможность прирезать некоторую часть к нужному участку. Важно, чтобы при этом она не относилась к охранной зоне, иначе за ней сохраняется соответствующее обременение.
Однако, можно попытаться зафиксировать новые границы участка с учетом отступа у дороги при помощи кадастрового инженера и передать документы в Росреестр на исправление кадастровой ошибки. Такой вариант возможен, если дорога не будет перекрыта границей участка и не имеет статус регионального или федерального значения.
Что делать, если соседи против?
Ситуации с прирезкой и перераспределением соседних участков будут актуальны только при согласии их собственников. Обязательно нужно соблюсти порядок:
письменное предложение осуществить манипуляции с земельными участками;
письменное согласие всех собственников соседних наделов, кого коснется установление новых границ.
Но это идеальный вариант, который зачастую на практике не работает. В большинстве случаев соседи против, считая, что их права будут нарушены. Тогда остается возможность зарегистрировать строение в судебном порядке.
В суде потребуется доказать, что:
дом соответствует нормам безопасности;
его расположение не ущемляет интересы иных заинтересованных лиц;
строение не представляет угрозы здоровью и жизни владельцев.
В рамках процесса будут привлечены эксперты, которые дадут свое заключение и представят соответствующие доказательства. Будет проведена судебная строительно-техническая экспертиза. На ее основании суд примет решение о постановке дома на кадастровый учет либо откажет, признав самовольной постройкой. Во втором случае суд же и обяжет владельца снести его за свой счет.
Реконструкция жилого дома. Реконструкция объектов недвижимости: порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости
Реконструкция здания - это изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания, замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Таким образом,при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.
Для реконструкции здания необходимо подготовитьпроектную документацию, получитьразрешение на строительство. После того как работы по реконструкции здания завершены необходимо провестикадастровые работыи получитьразрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Если законодательством не предусмотрена выдача разрешения на строительство (например, на индивидуальные гаражи), получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что:
- реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
- реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены градостроительным планом земельного участка и разрешенному использованию земельного участка.
Если здание будет эксплуатироваться без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию , то собственника могут привлечь к ответственности .
Для проведениякадастровых работнеобходимо обратиться ккадастровому инженеруи заключитьдоговор подряда.
В результате выполнения кадастровых работ вы получитетехнический план, который нужен для получения разрешения на ввод в эксплуатацию и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться с заявлением в:
- орган, который выдавал разрешение на строительство(далее – орган);
-Многофункциональный центр предоставления государственных, муниципальных услуг (далее – МФЦ) с приложением необходимых документов. Документы, которые находятся в распоряжении органов власти, вы можете не представлять , орган может получить их самостоятельно. В течение семи рабочих дней со дня получения заявления орган должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения.
В течение пяти рабочих дней, с даты принятия решения о выдаче разрешения,орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о внесении изменений в ЕГРН с приложением необходимых документов.
В случае не направления органом указанного заявления и необходимых документов , собственник реконструированного здания может обратиться в МФЦ либо отправить указанные документы в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью лиц выдавших такие документы, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия для внесения изменений в ЕГРН.
За внесение изменений в ЕГРН в отношении реконструированного здания государственная пошлина не оплачивается.
Как получить разрешение на реконструкцию частного дома. Реконструкция жилого дома. Разрешение на реконструкцию жилого дома. Что такое реконструкция дома.
В этой статье мы подробно расскажем, что такое реконструкция жилого дома, как сделать реконструкцию жилого дома, с чего начать, какие документы для этого нужны и сколько по времени это займет. Так же мы приведем примеры реконструкции жилых домов, которые нами были сделаны.
Очень часто собственники частных жилых домов хотят их улучшить. Например, пристроить площадь, надстроить этаж, изменить назначение помещений, сделать веранды, террасы.
Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь №384 от 16.05.2013 определяется порядок реконструкции одноквартирных жилых домов и блокированных жилых домов.
Что считается реконструкцией дома?
Реконструкция жилого дома – совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома или связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров. (Глава 1 п.2 Постановления №384).
Разберемся на примерах, что считается реконструкцией.
Согласно постановлению №384, к работам по реконструкции относятся работы по:
изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов; Например, есть желание у части помещений изменить их назначение. Допустим, был пристроен гараж, а вы хотите на месте гаража сделать жилые комнаты. Или еще, есть желание часть помещений сделать нежилыми, например организовать магазин на части площадей жилого дома. Или еще вариант, вместо чердака сделать мансарду. Такие виды работ и им подобные, относятся к реконструкции.
изменению строительного объема или общей площади жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома; Например, есть желание пристроить к дому часть или надстроить дом дополнительными площадями. Такие виды работ тоже относятся к реконструкции.
замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома; Например, если нужно заменить конструкцию крыши с изменением геометрии и стропильной системы, или заменить конструкцию перекрытий на другую или нужно изменить конструкцию балкона или лоджии. Такие виды работ и им подобные, относятся к реконструкции.
устройству балконов, лоджий, веранд, террас; Например, если нужно пристроить к дому веранду, балкон, террасу или лоджию, то это все виды работ относящиеся к реконструкции.
инженерному оборудованию (переоборудованию) жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов; Например, увеличение мощности электроснабжения, изменение системы теплоснабжения и водоснабжения, все это реконструкция.
устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных. Например, нужно подвести к дому сети газоснабжения, электроснабжения и т.д.
